Bestyrelsens nyhedsbrev – September 2023

Vi håber, at alle har haft en dejlig sommer. Igen i år har der været masser af liv både i gården og på tagterrasserne, og vi vil gerne takke jer alle for at skabe god stemning og et rart miljø at færdes i.

Vi vil også benytte lejligheden til igen i år at sende en særligt stor tak til alle jer, som bidrager aktivt til fællesskabet, hvad enten det er i udvalgene, på de fælles arbejdsdage, eller bare når der lige er en nabo, som har brug for hjælp.

Update på syn- og skønssagen

Vi har, som vi tidligere har orienteret om, anlagt en sag i Voldgiftsnævnet mod vores bygherre, Artha, hvor vi beder nævnet om at tage stilling til fordelingen af de omkostninger, der har været til at få dokumenteret og afklaret alle de klagepunkter, vi hidtil har fået medhold i og har fået udbedret.

Voldgiftsnævnet har udpeget en landsretsdommer til at træffe afgørelse i sagen, og vi var blevet stillet i udsigt, at dommen ville falde umiddelbart efter sommerferien. Sagens omfang og kompleksitet har dog betydet, at dommeren har udsat afgørelsen. Vi forventer, at den foreligger inden nytår, og vil naturligvis give jer besked, så snart vi har nyt i sagen.

Ny advokatsag fra naboforeningen

Vi modtog i starten af 2023 et brev fra en advokat for ejerforeningen i naboejendommen Blegdamsvej 26 (der hvor FADL ligger). I brevet stævner ejerforeningen bygherren af Fredens Gaard, (dvs. Artha/selskabet K/S Fredens Gaard) for, at der – ifm. opførelsen af Fredens Gaard – er kommet sætningsskader på deres ejendom. Derudover står der, at de også har valgt at involvere vores ejerforening i stævningen, idet vi har vedligeholdelsespligt på ejendommen. Sagen har kørt siden januar, og vi er nu så langt i forløbet, at der snart skal komme en skønsmand og vurdere, hvorvidt de sætningsskader, der er kommet på deres ejendom, er forårsaget af byggeriet af Fredens Gaard.

Vi har siden starten af sagen involveret vores advokat i forløbet. Hans vurdering er, at vi som ejerforening IKKE skal være bekymrede for denne sag, da vi ikke har været involveret i selve byggeriet af Fredens Gaard. Vores ejerforening fandtes ikke engang på det tidspunkt, hvor sætningsskaderne angiveligt skulle være kommet. Bestyrelsen deler vores advokats vurdering, og vi er heller ikke bekymrede for denne sag. Det der dog er frustrerende er, at vi er blevet involveret i sagen, og at vi derfor er nødt til bruge penge på at få vores advokat til at repræsentere os i sagsforløbet. Mere om disse advokatomkostninger i punktet om økonomi herunder.

Økonomi

Foreningens finansielle status er stadig fornuftig. Det til trods for, at der i perioder har været høje udgifter til advokatbistand i forbindelse med vores egen syn- og skønssag mod bygherre. Den nylige sag, anlagt af naboforeningen på Blegdamsvej 26, med vores ejerforening som adciteret, har også krævet advokatbistand og tilhørende udgifter.

Takket være den kassekredit, der blev oprettet i forbindelse med starten på syn- og skønssagen, har ejerforeningens økonomi kunnet bære disse merudgifter. Når syn- og skønssagen bliver afklaret, forventer vi at det økonomiske mellemværende brugt til sagen for langt størstedelens vedkommende bliver refunderet, som en del af foreningens egenkapital.

Udover udgifterne til advokat har ejerforeningen også haft uforholdsmæssigt hyppige regninger til elevatorreparationer på 3.000 kr. – 18.000 kr. pr. gang.

Særligt i forbindelse med de seneste reparationer har reparatøren indikeret på den efterfølgende regning, at der var tegn på mislighold og/eller at grene sad fast i døren. Derfor beder vi alle beboere være opmærksomme på ikke at blokere dørene og på at hverken firbenede eller tobenede beboere slæber grene ind i opgangene, der kan ende med at koste yderligere reparationer.

Vedligehold af ventilationsanlæg og hvidevarer

Det er vigtigt, at alle husker at vedligeholde deres ventilationsanlæg, skifte filtre m.v. Manglende vedligehold kan bl.a. give støjgener og nedsætte anlæggets funktion. Der er blevet udarbejdet en udførlig vejledning til vedligehold af ventilationsanlæggene i vores boliger. Denne er nu af finde på hjemmesiden og kan tilgås her: https://fredensgaard.dk/wp-content/uploads/2023/09/Guide-til-vedligehold-af-ventilationssystem.pdf

Flere har oplevet at specielt Miele-vaskemaskinerne går i stykker pga. kalk eller mangel på afkalkning. Husk jævnligt at afkalke din vaskemaskine – jo mere den bliver brugt, jo oftere har den brug for afkalkning. Man kan købe afkalkningsprodukter til vaskemaskiner f.eks. i Matas, og Miele sælger også online et produkt til at afhjælpe kalk. Ydermere anbefaler de, at vandindtaget inde bagerst ovenover sæbeskålen, renses med en børste jævnligt.

Husk også, at der skal køres fnugfjerningsprogram, hver gang tørretumbleren har været benyttet

Procedure ved reklamationer el. skjulte fejl og mangler

Vi har fået ny kontaktperson hos Kuben, som er bygherrerådgiver og repræsenterer Artha. Tidligere var det Alan Øskan, som mange af jer nok vil huske at have været i kontakt med ifm. gennemgang af boliger og udbedring af fejl og mangler.

Hvis man som beboer ønsker at reklamere over noget i sin bolig, eller finder skjulte fejl og mangler, som ikke kunne være opdaget ved overtagelse af boligen, skal man fremadrettet skrive til Christian Wigø fra Kuben på mail: chwi@kubenman.dk.

Nyt fra fælleslokaleudvalget

Det har været et travlt og på flere måder udfordrende år siden september 2022. Især Fælleskøkkenet har krævet indretning, istandsættelse med ny maling, samt indkøb af køkkenelementer, hvidevarer og køkkenudstyr til brug for opvarmning og anretning af mad. Vi har i flere omgange haft brug for professionelle håndværkere til installationer af bl.a. lydisolering i loft, VVS i forbindelse med vask, vand, opvaskemaskine, ovne og lys. Desuden har vi oplevet, at både toilet og vask har været ødelagt og måtte udskiftes. Alt sammen indenfor en økonomisk smal ramme, som har medført, at nogle af tingene måtte udskydes til der blev råd.

Der er rigtig mange løbende opgaver med indretning, vedligehold og udlån af lokalerne. Da Fælleslokaleudvalgets kapacitet er meget begrænset, vil vi bede om hjælp til følgende fra ALLE brugere:

1. Gør ordentligt rent efter brug. Følg husordenen, der hænger/ligger i lokalet. Brugere, der ikke respekterer husordenen vil blive udelukket fra brug jvf. reglerne.

2. Fjern ikke køkkenudstyr, møbler eller andet fra de to lokaler. Tekstiler, der bruges skal vaskes og tilbageleveres indenfor 48 timer til samme sted, de blev taget fra, så de næste brugere kan benytte dem.

3. Flyt ikke rundt på møbler i gæsterummet. Indretning af rummet er designet nøje af hensyn til rummet og f.eks. støjgener til nærmeste naboer. Respekter husorden/regler, som anvist i rummet. Såfremt husorden/regler ikke respekteres vil det have negative og økonomiske konsekvenser for alle brugere fremadrettet. F.eks. kan der blive tale om at hæve lejeprisen og opkræve depositum og rengøringstillæg, hvilket vi nødigt ser ske.

På havedagen den 24.september 2023 holder vi samtidig arbejdsformiddag i Fælleskøkkenet, hvor der skal hænges 3 hylder, spots og billeder op. Kom meget gerne og hjælp med det.

Om eftermiddagen kl. ca. 14.00 vil der være fremvisning af lokalerne, og vi byder på kaffe/sodavand og kage, og fejrer at vi har nogle dejlige naboer og billige lokaler, vi som ejere i E/F Fredens Gaard kan benytte til primært dagsarrangementer (af hensyn til naboer og genboer, der bor helt tæt på).

Til næste generalforsamling vil vi evaluere og drøfte lokalernes status, fremtid og virke. Bedste nabohilsner Inka, Frederik Simonsen, Adam og Annette

Nyt fra Gård- og terrasseudvalget

Først og fremmest skal der lyde en stor tak for den store tilslutning til den nye vandingsplan – det har været helt fantastisk at se, hvordan alle har bidraget til at holde vores dejlige udearealer ved lige sommeren over. Planen er afsluttet, så nu overlader vi vandingen til efterårets regn og rusk. Udover at alles indsats har sparet foreningen for mange tusinde kroner, håber vi, at I også har nydt at tilbringe lidt tid på vores dejlige fællesarealer, når I har været ude med haveslangerne. Vi vender stærkt tilbage med en ny vandingsplan til foråret.

Der er blevet indkøbt en ny grill til gården, så der nu også er mulighed for at grille der, efter at vi har oplevet stor brug af grillen på den store tagterrasse. Udvalget arbejder pt. på at gøre det nemmere at udskifte gaspatroner, så vi er klar til næste års grillsæson.

For nylig kunne udvalget byde velkommen til to nye medlemmer nemlig Simone Okholm Hansen og Rasmus Thinghuus Toft, som har tilsluttet sig det eksisterende udvalg bestående af Rasmus Philip, Mette Lodberg Strand og Maria Alleslev Havgry. Der er dog altid plads til nye medlemmer, så hiv endelig fat i én af os i udvalget, hvis du er interesseret i at være med.

Fælles havedag søndag den 24. september:

Til sidst vil vi blot sige, at vi glæder os meget til at se jer til efterårets havedag, som traditionen tro er den sidste søndag i september (som i år er den 24. september). Vi mødes i gården kl. 10, og afslutter som altid med et velfortjent stykke pizza. Vel mødt!

Nyt fra teknisk udvalg

a) Cykelparkering og cykeloprydning
Som nogen nok har bemærket, har vores vicevært Johnny HP svejst hvide striber på vores cykel parkeringsområde. Ved bygning A og B (lige inden for porten) afmærker striberne de områder, man må parkere inden for, så skraldefolkene kan komme uhindret forbi. De øvrige afmærkinger tegner båse, hvori der kun må parkeres ladcykler. Det er ikke tilladt at parkere cykler andre steder, f.eks. i den gule cirkel.

For ca. et år siden afholdt vi en cykeloprydning, hvor ca. 10 cykler blev fjernet. Tilsvarende oprydning vil formentlig blive gennemført igen i løbet af efteråret.

b) Hjælp med at passe på elevatorerne
City Elevator, som er foreningens elevator-serviceleverandør, har i forbindelse med deres seneste lovpligtige eftersyn konstateret, at der ligger alt for meget skidt og snavs, blade, grene, papir m.v. i døråbningernes trinkanter. Det øger fejl og risiko på elevatordørenes funktion – og for os betyder det, at vi må tilkalde City Elevator unødigt tit, når elevatoren af den grund ikke fungerer. Det er en stor udgift for hele foreningen, og irriterende for dem, der ofte oplever, at elevatoren ikke fungerer.

Vær sød at hjælpe til med at holde elevatorerne rene og fjerne skidt og snavs fra døråbning og kanter. Vi har også bedt trapperengøringen/viceværten om at være ekstra opmærksom på elevatorerne. Tak!

c) Elevatoren til P-kælderen fra gården
Som nogle måske har opdaget, er der opsat skilte på elevatoren i elevatortårnet i gården, hvor der står, at man ikke må benytte elevatoren. Årsagen er, at City Elevator har konstateret problemer med elevatoren, som er forårsaget af indtrængende vand. Da indtrængende vand har været et problem siden vi overtog ejendommen, har vi reklameret over forholdet til bygherre, og vi afventer nu, at de vender tilbage. Såfremt vi ikke kan få bygherre til at dække omkostningerne, vil ejerforeningen selv være nødt til det. Vi håber dog, at vi kan få dem til det, da det ellers kan blive en dyr affære for os. Af den grund kan det også være, at der kan gå lidt tid (læs nogle uger), førend det bliver udbedret og elevatoren kan benyttes igen.

d) Den grønne port
Der har været skader på den grønne port siden i sommers. Vi har fulgt op på sagen, og porten vil forhåbentlig snart blive udbedret.

e) Nedgang til kælder ved Bygning A
Som de fleste nok har bemærket, er betongulvet neden for trappen ved kælderindgangen under bygning A krakeleret. Det er blevet udbedret af flere omgange, da gulvet ikke havde korrekt fald til at lede vand væk, og udbedringerne har tydeligvis ikke været udført korrekt. Vi har reklameret til Artha, som forhåbentligt vil udbedre forholdene.

f) Bestilling af nye labels til dørtelefoner og postkasse
Vejledning findes på hjemmesiden her: FAQ – Fredensgaard

Fællesarrangementer

Vi har i årets løb haft mange gode fællesarrangementer, og som noget nyt var der i august et grillarrangement/sommerfest med hygge og sjove lege for både store og små. Det er ikke en selvfølge, at der arrangeres den slags, da det kræver initiativ, og vi oplever, at det desværre ofte er de samme få personer, som løfter rigtig meget. I år er der, udover den kommende havedag, planer om at holde et julearrangement, og tidligere år har der også været planlagt en smule omkring Halloween, særligt for de yngste beboere.

Fra bestyrelsens side skal hermed lyde en stor opfordring til at man melder sig på banen, hvis man ønsker at tage initiativ til fælles arrangementer for gårdens beboere, eller bare gerne vil hjælpe med at afvikle de arrangementer, som allerede er faste gengangere, herunder julefest og fastelavn.

Offentlige ejendomsvurderinger

I starten af september blev den første bølge af foreløbige offentlige ejendomsvurderinger frigivet af Vurderingsstyrelsen på Vurderingsportalen. Hvis man ikke allerede har tjekket, kan man se vurderingerne af ejendoms- og grundværdierne (for 2022) på: https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/ejendomsvurdering/foreloebige-vurderinger

Derudover kan man se, hvad man kan forvente at blive beskattet i ejendomsværdiskat og grundskyld på: https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/nye-boligskatteregler-i-2024/faa-en-ide-om-din-boligskat-i-2024

Disse tal er tilgængelige for alle beboere i ejerforeningen, undtagen dem i 30A og 30B. For disse beboere bør der dog ligge foreløbige vurderinger inden udgangen af 2023, da beskatningen fra januar 2024 vil blive baseret på disse.

Trods de omfattende problemer med mange af vurderingerne, som skrevet om i medierne, er det bestyrelsens opfattelse, at de foreløbige 2022 vurderinger lægger sig relativt tæt på markedsværdierne af de boliger i ejerforeningen, der er blevet handlet mellem 2020 og 2022. Vurderingsstyrelsen har ikke etableret nogen klagemulighed for disse foreløbige vurderinger. Det vil der til gengæld blive mulighed for, når de endelige vurderinger skal foreligge senest i 2025.

Kontakt bestyrelsen

Har du brug for at komme i kontakt med bestyrelsen, så skriv ikke til os via den store Facebookgruppe, men send en mail til os. Bestyrelsen kan kontaktes på følgende mailadresse: bestyrelsenfredensgaard@gmail.com.

Husk også, at foreningen har en hjemmeside: www.fredensgaard.dk, hvor du kan se de seneste nyhedsbreve fra Bestyrelsen, finde svar på praktiske spørgsmål vedr. E/F Fredens Gaard, booke fælleslokalerne og meget mere.

//

Tak for at læse med!

Vi glæder os til endnu et år i E/F Fredens Gaard.

De bedste hilsner

Bestyrelsen

Annette Kragskov Havlit, Ditlev Lodberg Strand, Frederik Schou, Kamilla Bøgesø Kjærgaard, Lotte Fuglbjerg, Mikkel Alleslev Havgry & Sinan Kilic